住宅ローンの審査に通る?通らない?融資審査の際考慮される項目

  更新:2014/09/15

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一般の人にとっては一生に一度の買い物のマイホーム。このマイホームを購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを借り入れます。

そして、住宅ローンの借り入れをしようとすると、金融機関の審査が待っています。金融機関の審査に通れば、無事に住宅ローンを借りることができます。

では、金融機関が住宅ローンを貸し出すときには、何を審査しているのでしょうか?その審査基準はどうなっているのでしょうか?

実際のところ、審査基準は金融機関によって異なり、また公表されているわけでもないので、審査基準を正確に知ることはできません。しかし、国土交通省が行っている民間住宅ローンの調査結果から、金融機関の住宅ローン審査基準が垣間見えてきます。

金融機関の住宅ローン融資審査項目

国土交通省の「平成24年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」は、1359の民間金融機関の回答に基づくものです。この報告書の内容によれば、住宅ローンの融資を行う際に考慮する項目は

  1. 完済時年齢(99.4%)
  2. 借入時年齢(98.1%)
  3. 返済負担率(97.9%)
  4. 勤続年数(96.6%)
  5. 年収(95.6%)
  6. 担保評価(95.5%)
  7. 健康状態(95.1%)
  8. 融資可能額(94.4%)

の順になっています。括弧内のパーセンテージは、それだけの割合の金融機関で審査しているということですから、ここに挙げた項目については、ほとんどの金融機関で審査項目になっていると言えるでしょう。

ただし、その審査の基準は、金融機関により異なります。これらの審査項目をさらに細かく見てみましょう。

完済時年齢の審査基準

まずは完済時年齢で、住宅ローンを完済するとき何歳になっているかということです。これは99.4%の金融機関で審査されています。

具体的な基準としては、完済時年齢を80歳未満とするのが最多で、954の金融機関がそのような基準としています。

これに続くのが、75歳未満(97)、70歳未満(19)と続きます。85歳未満とする回答も5あったようです。

借入時年齢の審査基準

完済時年齢だけでなく、住宅ローンの借入時年齢も審査基準となっています。

多い順に並べると、65歳未満(242)、70歳未満(112)、60歳未満(76)、75歳未満(6)、55歳未満(4)となっていますが、実際に最も多い回答は、その他(784)でした。
この「その他」の内容は不明ですが、もっと若い年齢を基準にしているのかもしれません。

返済負担率の審査基準

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合です。具体的には、年間返済額を税込み年収で割って求めます。

例えばフラット35の場合、返済負担率は、年収400万円未満の場合30%、年収400万円以上の場合35%を上限としています。

金融機関からの回答では、35%以内(32)が最も多く、30%以内(25)と40%以内(25)が同数で続きます。一方で、20%以内(6)と厳しくしているところもあれば、45%以内(10)と緩くしているところもあります。

調査結果にはかなりばらつきがありますが、収入や勤務形態などの属性によって、基準を変えているのだと思われます。

勤続年数の審査基準

勤続年数も大部分の金融機関で審査されていますが、その基準は、1年以上(576)、3年以上(401)、2年以上(142)となっています。

3年以上勤務していれば概ね大丈夫そうですが、1年以上でも可とするところも半数近くあります。

年収の審査基準

収入が最も審査されると思いましたが、意外なことに5位でした。

その年収の審査基準は、150万円以上(569)、200万円以上(264)、100万円以上(244)、250万円以上(15)となっていあす。

半数近い金融機関で150万円以上が基準となっています。

担保評価の審査基準

担保評価の審査基準は、マイホームの評価が融資判断に影響を与えるかということですが、影響するとの回答が815、参考にするが328で、影響しないが7となっています。

ほとんどの金融機関で担保評価は何らかの考慮をされていると考えていいでしょう。

健康状態の審査基準

健康状態の審査は、団体信用生命保険の加入を必要とするかどうかということです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンは35年にも渡る長期の融資ですので、返済途中で借主に万一のことがあったとき、保険から住宅ローンを完済する仕組みのことです。そうすることで残された遺族はローンから解放され、マイホームに住み続けることができるのです。

この団体信用生命保険に加入を必要とする金融機関は1044となっています。団体信用生命保険に選択的可能とするものが94、不要とするものが5です。選択的可能というのは、他の生命保険で補えれば団体信用生命保険に加入するかどうかは選択できるということとですので、ほとんどの金融機関では保険による手当が必要と言えます。

団体信用生命保険に加入するにも健康状態の告知が必要ですので、健康状態が悪い場合には団体信用生命保険加入できない可能性もあります。そういう場合は住宅ローンを組むことができなくなります。

融資可能額の審査基準

融資可能額は、融資率とも言います。新築を購入する場合と、借り換えの場合で異なりますので、分けてみてみましょう。

購入時の融資率

購入時の融資率は、購入価格の何%まで融資できるかということです。多いのは100%以内(618)、80%以内(310)ですが、100%を超えて、110%(37)、120%(14)とするとところもあり、150%以内(7)というところまであります。

借換時の融資率

借換時の融資率は、200%以内(402)が最も多く、100%以内(143)、150%以内(57)と続きます。借換時の諸費用なども含めて借り入れをすれば、100%を超えることもあるので、100%を超えているところが多いのでしょうね。

まとめ

こうして見てくると、住宅ローンの審査基準は金融機関によってかなりばらつきがあることが分かります。

具体的な内容は各金融機関によって異なり、また、審査の方法も異なるため、ある金融機関では融資審査に通っても、他の金融機関では通らないということは当然に起こりえます。そういう意味では、一つの金融機関で融資審査に通らなかったからといって、住宅ローンを諦める必要はなさそうです。

ただ、くれぐれも無理な借り入れはしないようにしてください。

 

photo credit: Beta Soluciones Empresariales via photopin cc

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