超低金利の住宅ローンを借りると将来どうなるかシミュレーションしてみた

  更新:2014/09/15

先月、三井住友銀行が3年固定で0.6%という超低金利の住宅ローンを始めたところ、他のメガバンクもこれに対抗して追随してきました。

その金利、

三菱東京UFJ銀行  固定1年0.5%、固定3年0.6%
みずほ銀行  固定2年0.55%、固定3年0.6%

となっています。

固定3年の金利は3行とも横並びですが、三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行はそれよりもさらに短い期間を設定して低金利のものを出しています。

金利が低いわけではない

この住宅ローンはもとの設定金利が低いわけではありません。

もともと銀行が設定している基準金利からの優遇幅(マイナス分)が大きくなっているのです。
要は銀行が基準金利からかなりまけてくれているのです。

例えば、三菱東京UFJ銀行の固定1年の店頭表示金利は2.9%です。それがこの超低金利のローンの場合、店頭表示金利から2.4%も金利を引いてくれているのです。

ただし、それは固定期間の1年間だけです。他の2年固定、3年固定のものも同じで、当初の固定期間だけマイナス幅が大きいのです。

この固定期間が過ぎると、マイナス幅は2.4%から1.6%に下がります。つまり固定期間経過後は、店頭表示金利から1.6%しか金利を引いてくれません。

固定期間終了後は、変動金利か固定金利を選択する必要があり、そのときには、新しい金利、残元本、返済期間を基に新しい返済額に見直しされます。
固定期間終了後は毎月の返済額が変わるのです。

固定期間が過ぎたらどうなるか

理屈ばかりでは分かりにくいので例を示しましょう。

最も金利が低い三菱東京UFJ銀行で1年固定0.5%で、3000万円を返済期間35年で借りたとします。

そうすると、当初の返済額は毎月約7万8000円程度になります。

これが1年後にはどうなるでしょうか。

仮に1年後も店頭表示金利が変わらないとします。

1年後に変動金利に変えると、利率は0.875%となり、毎月の返済額は約8万3000円になります。

1年後に5年固定に変えると、利率は1.8%となり、毎月の返済額は約9万6000円になります。

1年後に10年固定に変えると、利率は2.3%となり、毎月の返済額は約10万3000円になります。

どの金利を選ぶかによってもかなり変わってきますが、いずれにしても返済額が増えることになります。

将来のマネープランを立ててから選びましょう

今度はこれを年収制限から見てみましょう。

年収が400万円未満の方の場合、返済負担率(年間返済額合計÷税込年収)が30%が上限とされています。

上記0.5%の金利で借りる例で考えると、初年度の年間返済額は93万6000円ですから、年収312万円の方でも3000万円のローンが組める計算になります(ただし、これはあくまでも計算上の話で、銀行が融資するかどうかは別問題です。)。

これだけでもかなりローン負担が大きそうですが、これが1年後には返済額が増えるため、さらに負担が大きくなり破綻のリスクが高まります。

これは極端な例ですが、それでも目先の金利が低いからといって目一杯ローンを組むと、将来大変なことになりそうだということはお分かりいただけると思います。

住宅を購入する際は、将来の収支も検討して、安全確実なマネープランの基に住宅ローンを組むことが必要です。

住宅相談センター神戸は、ライフプランソフトを使って、将来の収支を分かりやすいグラフにしてマネープランを一緒に検討いたします。

住宅購入前に是非一度ご相談ください。

 

 

photo credit: bark via photopin cc

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